Es época de hacer balance de las mejores canciones que hemos descubierto este año, no obstante como viene siendo habitual os dejo una lista spotify con las canciones del último trimestre, muchas de las cuales encajarían perfectamente en una relación con lo mejor del año según mi gusto. Espero que os gusten.

En el encuentro entre el vierteaguas de aluminio y las jambas del hueco, al objeto de evitar la entrada de agua, disponemos un perfil U de aluminio de 30×20 para que el vierteaguas entre dentro del cerramiento impidiendo la entrada de agua al interior del mismo.

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Galería fotográfica del viaje

Una lista de Spotify con las canciones que he descubierto estos últimos meses y pienso merecen ser compartidas. Espero que os gusten.

LA PARCELA. El valor del terreno podrá oscilar de forma considerable en función de varios parámetros, como emplazamiento, vistas, proximidad a un núcleo urbano, edificabilidad, … y fundamentalmente por la especulación. Enfrentarse a la tarea de conseguir un terreno a un precio razonable será posiblemente la misión más compleja de todo el proceso. Nosotros os recomendamos que previamente a la adquisición del mismo, os pongáis en contacto con los técnicos que hayáis elegido para realizar el proyecto para que os asesoren en cuanto a las ventajas e inconvenientes de cada parcela, así como analicen los parámetros urbanísticos de cada una de ellas.
Teniendo en cuenta que coste del terreno es tan variable, vamos a suponer que ya disponemos de un terreno que reúne los parámetros urbanísticos y los condicionantes técnicos adecuados para edificar.

CONSTRUCCIÓN VIVIENDA. El coste de construcción de la vivienda vendrá marcado fundamentalmente por la superficie construida, las características de la parcela, la ubicación y los acabados. Basándonos en nuestra experiencia durante estos últimos años, para una construcción de primera calidad, sin lujos, podríamos realizar un primer cálculo aproximado del coste de construcción defendible en nuestro entorno de:

• Vivienda 930 €/m²
• Porches 400 €/m²
• Garaje o sótano 600 €/m²
• Acometidas, si la parcela dispone de los servicios de electricidad, agua y saneamiento, deberemos pagar al ayuntamiento las tasas e importes de las obras para realizar estas acometidas. Estos importes estarán en función de la proximidad de estos servicios a nuestra parcela, así como de las obras necesarias a realizar. Estipulamos que en casos normales los importes de cada una de las acometidas no debería superar los 1.300€.
  Si no se dispone de acometida de agua o de saneamiento, y a pesar de ello se nos permite edificar, tendremos que calcular un incremento de los gastos para construir un pozo de agua, o una fosa séptica con su pozo filtrante respectivamente.

URBANIZACIÓN. El coste de la urbanización de la parcela es muy variable y vendrá marcado por la forma de la parcela, los metros de cierre y el diseño del mismo. Este podrá incrementarse si decidimos construir una piscina o realizar la jardinería o el pavimento de rodadura. A mayores, seguramente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización de la superficie cedida a las vías públicas.

• Cierres. El coste del cierre podrá variar enormemente en función del diseño y de los metros necesarios a realizar, si bien es cierto que el ayuntamiento no nos obligará a cerrar nuestra finca, será una decisión personal, que en muchos casos nos proporcionará más intimidad e impedirá el acceso o salida de animales o personas. Se trata de una obra que podremos realizar con posterioridad a la vivienda, teniendo en cuenta que en este caso tendríamos que solicitar una nueva licencia para su construcción, mientras que si los realizamos junto con la casa, no nos supondrá un incremento de costes administrativos.
  Para los laterales y el fondo de la finca, si optamos por un cierre sencillo de malla trenzada plastificada fijada a postes metálicos sobre una hilada de bloque, el cierre podría construirse por 35€/ml. Si en el frente de la parcela proyectamos un cierre con algo más de presencia que nos realce el acceso, tendremos que establecer un mínimo de 150€/ml.
• Portalones de acceso. Lo habitual será instalar un portalón de acceso para vehículos y una puerta de acceso peatonal. Si no realizamos ninguna instalación especial ni utilizamos materiales caros, podríamos instalar ambos por un importe no superior a 2.000€.
• Piscina. Si decidimos hacer una piscina sencilla, deberemos contar con al menos 18.000€ para una piscina de 8,00×4,00m con depuración mediante skimers y maquinaria instalada en una caseta plástica enterrada.
• Jardinería. Extender una capa de tierra vegetal y plantar césped no debería suponer una cantidad muy elevada (5-8€/m²), sin embargo si decidimos plantar árboles, realizar muretes, rocallas, etc… podremos encarecer notablemente nuestro jardín.
• Superficie de rodadura. Lo habitual es que dispongamos una superficie de rodadura que nos limite la circulación de vehículos dentro de la parcela. Este pavimento podrá ser desde una zahorra o grava, hasta un pavimento de hormigón impreso o losas de piedra. El coste variará enormemente en función del material que elijamos. Como ejemplo podríamos indicar que una solera de hormigón impreso puede ejecutarse por 21€/m².
• Urbanización superficie de cesión. Para entregarnos la Licencia de Primera Ocupación, habitualmente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización del terreno que con anterioridad hemos cedido para los viales. El importe de estas obras variará en función de lo que el ayuntamiento nos pida realizar, y en función de los metros que nuestra finca tenga a vía pública. Un precio aproximado para realizar una acera de baldosa hidráulica de 1,5 m de ancho, colocar alguna canalización enterrada y rematar el pavimento asfáltico hasta el firme de la calzada podría rondar los 220€/ml.

OTROS GASTOS

• Proyecto. Normalmente el precio del proyecto básico y de ejecución varía en función de la superficie construida, ubicación de la parcela y la complejidad del mismo. Una estimación aproximada de coste que podría suponer el proyecto de una vivienda unifamiliar de tamaño medio no debería superar el 4% del coste de ejecución.
• Direcciones de obra (arquitecto y aparejador). Para la dirección de obra de los técnicos calcularemos otro 4 % del coste de ejecución de la vivienda.
• Coordinación de seguridad y salud. No debería tratarse de un coste muy elevado si la realiza alguno de los mismos técnicos que dirigen la obra. Una cantidad aproximada para una vivienda de tamaño medio sería 500 €.
• Licencia de obra (ayuntamiento). Los ayuntamientos pueden cobrar entre el 2,5 y el 4,5% del coste de ejecución material que figura en el proyecto. Habitualmente se ajustan al máximo que les permite la ley.
• Estudio geotécnico (ingeniero o geólogo). Por exigencias del Código Técnico de la Edificación, para visar el proyecto será necesario realizar un estudio geotécnico de la parcela, en el que se realizará un análisis del terreno determinando las características del mismo y la cota de cimentación. Habitualmente en la mayoría de las parcelas para cimentar bastará con retirar la tierra vegetal, no obstante puede ocurrir que el terreno no presente estabilidad a nivel superficial y haya que profundizar para buscar el firme, en estos casos, se encarecería el coste de construcción. Lo habitual es que el coste del un estudio geotécnico para realizar una vivienda unifamiliar debería aproximarse a los 900€.
• Levantamiento topográfico. Cada vez son más los ayuntamientos que exigen que en los proyectos se presenten planos topográficos de la parcela y plantas y secciones en las que se represente la implantación de la vivienda en la parcela. Nosotros los incluimos en todos nuestros proyectos. El coste de un levantamiento topográfico de una parcela de dimensiones normales no debería exceder los 300 € y habrá de ser encargado a un topógrafo.
• Notaría (escritura hipoteca y escritura obra nueva). A la hora de construir una vivienda, por desgracia lo habitual suele ser que tengamos que pedir dinero al banco, para ello hemos de realizar una escritura de hipoteca, así como una escritura de obra nueva una vez finalizada la obra. En total la Notaría suele cobrar sobre 650€ por realizar ambas escrituras. Si eres un afortunado y dispones del importe integro para construir la vivienda, tendrás que contar únicamente con un desembolso de 300€ para la escritura de obra nueva.
• Registro. Tendrás que registrar las escrituras, lo que te supondrá aproximadamente otros 350 € por cada escritura.
• Hacienda. Tanto por la escritura de la hipoteca, como por la de obra nueva tendrás que tributar a Hacienda. El importe varía de unas comunidades a otras, entre el 1% y el 1,2% del valor de la hipoteca y del valor de escritura de obra nueva. En Galicia Hacienda aplica el 1% dichos valores.
• Honorarios de Gestión. Si la gestión de las escrituras, registro y hacienda las realiza una entidad gestora, tendrás que abonar unos honorarios que suelen rondar los 625 € para ambas escrituras o 350€ si no necesitas hipoteca.
• Muebles de cocina. A la hora de amueblar una cocina podemos gastar desde 1500€ en IKEA o podemos multiplicar este importe por 10 ó más si elegimos un mobiliario de diseño. Nosotros consideramos que la cocina forma parte del mobiliario de la vivienda y habitualmente no lo considramos en el coste de construcción.

Con todos estos datos haremos un cálculo aproximado de lo que costaría construir una vivienda con un programa bastante habitual de cocina, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños, lavandería, tendedero, porches y garaje, destinando 140m² construidos a la vivienda, 20m² a los porches y 40m² al garaje. La emplazaremos en una parcela sin pendiente de 600 m² (20x30m), con un frente de 20 metros a vía pública. Para realizar la construcción solicitaremos una hipoteca por el máximo que teóricamente nos darán, el 80 % del importe de ejecución material de la obra (vivienda+urbanización), que debería corresponderse con el valor de tasación.

Construcción vivienda
Vivienda: 140m²x930€/m² = 130.200€
Porches: 20m²x400€/m² = 8.000€
Garaje: 40m²x600€/m² = 24.000€
Acometidas: 3×1.300€ = 3.900€
Urbanización
Cierres laterales: 80mx35€/m = 2.800€
Cierre frente parcela: 16mx150€/m = 2.400€
Portalones de acceso: 2.000€
Piscina: 18.000€
Jardinería: 320m²x6€/m² = 1.920€
Superficie de rodadura 80m²x21€/m² = 1.680€
Urbanización superficie cesión 20ml.x220€/m = 4.400€
Otros gastos
Proyecto: 4% de 166.100€ = 6.600€
Direcciones de obra: 4% de 166.100€ = 6.600€
Coordinación de seguridad: 500€
Licencia de obra: 4% de 110.000€ (presupuesto mínimo que figura en proyecto) = 4.400€
Estudio geotécnico: 900€
Levantamiento topográfico: 300€
Notaría: 650€ cada escritura
Registro: 700€
Hacienda: escritura hipoteca 1% de 160.000€ = 1.600€
Hacienda: escritura obra nueva 1% de 200.000€ = 2.000€
Honorarios de gestión: 625€

Sumados todos estos conceptos tendríamos un coste total de 224.775€ a los que deberíamos añadirle IVA, 8% para la construcción y 18% para el resto, excepto Hacienda.

Las canalizaciones se han realizado con tubería rígida Ø125 de acero galvanizado con juntas elásticas. Estas canalizaciones discurren apoyadas sobre la losa de cubierta y protegidas por el recrecido de mortero, empleado para realizar la formación de pendientes. El equipo de ventilación higrorregulable se sitúa en una arqueta exterior, proyectado una tapa metálica que protege el equipo y permite la salida del aire extraído de la vivienda.

Para permitir la entrada de aire en las estancias secas de la vivienda, instalamos rejillas higrorregulables en la parte superior de los paños fijos de carpintería. En los cuartos húmedos hemos dispuesto bocas de extracción higrorregulables, que en los baños incorporan un detector de presencia, permitiendo abrir rejilla al máximo mientras se está utilizando.

Hemos optado realizar una instalación higrorregulable por las ventajas que nos proporciona, descritas en su día en el artículo ”ventilación mecánica higrorregulable”.

En esta instalación se han utilizado equipos de la marca Alder, si deseas información sobre los equipos instalados puedes descargar el catálogo de la marca en el siguiente enlace: catálogo ALDER ventilación individual

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Teniendo en cuenta las características de diseño y funcionalidad de estas viviendas, consideramos que puede resultar interesante dar a conocer el proceso constructivo de las mismas, por ello según avance la obra, publicaremos fotografías que recojan el estado de las obras a lo largo de las distintas etapas de construcción, así como detalles de las soluciones constructivas empleadas.

Fotografías proceso constructivo obra

Se trata de una vivienda de apariencia exterior rústica con interiores funcionales y luminosos, en la que se ha buscado optimizar las superficies interiores, generando zonas comunes diáfanas que nos permiten una agradable sensación de amplitud, logrando un máximo aprovechamiento de los espacios.

La vivienda responde a una demanda bastante habitual el los últimos encargos que nos han realizado. Exteriormente expresa un lenguaje arquitectónico claramente identificable como rústico, tanto volumétricamente como en lo que tiene que ver con los materiales utilizados, básicamente piedra y madera. Por contra, interiormente, comos suele ocurrir en la mayoría de los casos, la vivienda da solución a las necesidades actuales, lo que se traduce en un lenguaje diferente, plasmado en amplios espacios diáfanos, en las comunicaciones y relaciones que se dan entre los diferentes usos de la vivienda así como en los huecos de dimensiones importantes para conseguir la mayor iluminación natural posible además del aprovechamiento de las privilegiadas vistas que la parcela tiene hacia la ría de Betanzos.

Reportaje fotográfico construcción

   Segundo trimestre 2011

A pesar de las elevadas cifras de delincuencia, considero que Guatemala es un país que merece la pena ser conocido y disfrutado. Como suele ocurrir en todas partes, la delincuencia se concentra en las zonas más pobladas donde existen elevadas diferencias sociales, además la prensa siempre ejerce un influjo negativo en la opinión que tenemos de estos lugares, reflejando únicamente las noticias negativas y dándonos la impresión de que se trata de un país sitiado por vándalos y narcotraficantes. Si recorremos los barrios marginales de Madrid o cualquier otra ciudad española podremos comprobar que el teórico grado de seguridad del que gozamos en nuestra “avanzada sociedad” se desmorona.

Durante el transcurso de mi viaje, recorriendo el país de norte a sur, mochila a la espalda, los pocos momentos de peligrosidad que he podido vivir han surgido fruto de la curiosidad por descubrir barriadas marginales, evitable si no se tiene interés en ello.

Mi experiencia personal es que de todos los viajes que he hecho por el mundo, las únicas veces que me han robado, lamentablemente han sido en Europa. Y aun así, sabiendo previo al viaje que en Guatemala me fuesen a robar, considero que seguiría valiendo la pena el viaje.