construcción económica


Construcción bajo coste

En los últimos años hemos venido comprobando cómo ha ido en aumento el precio de la construcción de vivienda unifamiliar de forma considerable. Este aumento del coste se debe a distintos factores, en algunos casos impuestos por cambios normativos que tienen que ver fundamentalmente con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y con las Normas de Habitabilidade de vivenda de Galicia (NHV-10) y en otras ocasiones derivados de las mayores exigencias a nivel constructivo y fundamentalmente de acabados. En el primero de los casos se trata de aumentos inevitables para el cumplimiento de la normativa vigente, como puede ser, la exigencia de un Estudio Geotécnico, la obligación de hacer un forjado ventilado, el aumento de los espesores mínimos de aislamiento, la utilización de energías renovables en un porcentaje mínimo establecido, la instalación de un sistema de ventilación en la vivienda o todo aquello que tiene que ver con las estancias y las superficies mínimas de las mismas que en ocasiones nos obligan a construir más superficie de la necesitamos, además de algunos temas menores que sería muy largo de relatar. Todo esto redunda en una evidente mejora de calidad constructiva de la vivienda.

Estas obligaciones generan un incremento del coste inevitable pero existen otros muchos factores que incrementan considerablemente el coste de la vivienda con los que se puede jugar para abaratar de forma importante el coste final. Se trata fundamentalmente de los acabados de la vivienda, los cuales se pueden conseguir de forma bastante más económica sin renunciar a los mínimos exigibles de confort ni a la calidad constructiva de la vivienda.

Hemos observado también cómo en los últimos tiempos, espoleados por la crisis económica, han surgido multitud de empresas que utilizan como única arma de competencia el bajo coste de la construcción, y así nos encontramos con empresas que utilizan el término low cost, o las ya muy conocidas viviendas modulares.

Después de estudiar detenidamente varias de la últimas viviendas que hemos construido nos ha salido un coste final que varía entre 890 y 930 €/m². Posteriormente hemos estudiado las viviendas haciendo hincapié en aquellas partidas de las mismas que eran susceptibles de abaratarse sin renunciar como decíamos a los mínimos de confort y hemos comprobado que no era nada complicado conseguir un precio final en torno a 730 o 750 €/m², precios perfectamente competitivos con esa construcción low cost o viviendas modulares de las que hablamos.

A continuación os paso a relatar aquellas partidas con las que se puede trabajar para rebajar el coste de la construcción del que os hablamos, partiendo de los costes que tienen los acabados de las viviendas que estamos construyendo.

  • Solados y Alicatados. Normalmente utilizamos solados de gres porcelánicos con P.V.P. de 30 €/m² y tarimas flotantes de en torno a 40 €/m² que perfectamente se pueden sustituir por solados de gres no porcelánicos cuyo P.V.P. suele rondar los 10 €/m² y tarimas de 12 €/m² que cumplen perfectamente su función.
  • Carpintería exterior. Solemos utilizar carpinterías de aluminio de marcas como Aluminios Cortizo, normalmente de dimensiones considerables, con mecanismos de apertura caros como son las correderas elevables o las osciloparalelas, Con acristalamientos Stadip acústicos y bajo emisivos. Todo esto se puede abaratar de forma considerable.
  • Carpintería interior. Estas viviendas llevan una carpintería interior de Dm hidrófugo lacado con puertas y armarios hasta el techo y con guías Klein en los armarios que se pueden sustituir por por puertas estándar mucho más económicas. Además es habitual que existan en las viviendas puertas correderas de gran formato que también son perfectamente prescindibles.
  • Calefacción. Todas las viviendas que hemos construido últimamente tienen calefacción por suelo radiante por agua con una caldera de aerotérmia. Es una partida importante económicamente que se puede abaratar de múltiples formas, como puede ser con un suelo radiante con hilo o folio radiante, con radiadores, prescindiendo de la aerotermia y poniendo paneles solares, las posibilidades son muchas.
  • Escalera. Lo habitual es que diseñemos una escalera de forma personalizada para cada vivienda, lo que suele elevar su coste en comparación con una escalera construida de forma más o menos convencional
  • Electricidad. Solemos diseñar una instalación eléctrica bastante sobredimensionada en cuanto a número de puntos de luz y enchufes además de cosas como la preinstalación de audio o el video-portero. Se trata de una instalación cuyo coste se puede rebajar con facilidad.
  • Aparatos sanitarios y griferías. Lo habitual es hacer duchas de obra con aparatos sanitarios de gama media-alta y griferías termostáticas también de gama media-alta. El mercado ofrece multitud de posibilidades más económicas.
  • Pintura exterior. La pintura que solemos colocar suele ser una pintura con velo que se puede sustituir perfectamente por una pintura plástica para exteriores cuyo precio es sensiblemente inferior.
  • Madera en porches. La madera que hemos utilizado en las últimas obras es elondo o iroko, maderas duras de alta calidad que se pueden sustituir por maderas como el abeto tratado rebajando considerablemente el coste.

Se trata con este artículo de explicar cómo se pueden rebajar los costes del metro cuadrado construido de una vivienda cumpliendo siempre con los requisitos exigidos por la normativa vigente pero renunciando a ciertas calidades de acabados, que no al confort ni a la calidad constructiva de la misma y que en el fondo es el modo que utilizan todas esas empresas para disminuir el coste, algo que se puede hacer con cualquier tipo de arquitectura o construcción, sin necesidad de recurrir a terminologías aparentemente novedosas como la construcción low cost o las viviendas modulares.


Cubierta plana vs Cubierta inclinada

Existe la creencia generalizada de que las viviendas modernas son más caras que las viviendas tradicionales y curiosamente se aplica este calificativo de “moderno” a cualquier edificación que sustituya la tradicional cubierta a dos aguas, acabada en teja o cualquier otro material tradicional, por una cubierta plana. Digo curiosamente por que este tipo de soluciones se llevan utilizando en la arquitectura desde principios del siglo XX, por lo que llamarle moderno a estas alturas resulta como mínimo curioso. Quizás tenga que ver con la dificultad que existe en el ámbito de la construcción para adoptar formas a las que no estamos habituados, con la reticencia a variar algo en el modo de construir, utilizando argumentos que casi siempre tienen que ver con el miedo a que las soluciones constructivas no funcionen, con el miedo a lo nuevo, aunque lo “nuevo” lleve casi cien años en vigor.

Es cierto que varias décadas atrás las cubiertas planas resultaban problemáticas en cuanto a la resolución del problema básico de la impermeabilización pero hoy en día este tema está más que superado.

Escribo este artículo con la intención de explicar el error del que hablaba al principio der pensar que este tipo de construcción es más cara que la tradicional, idea que en mi opinión está influenciada por la imagen que tenemos de muchas viviendas de lujo y por ello muy caras construidas de esta manera. Son caras por otras razones.

En principio una vivienda con cubierta plana no tiene por que variar en nada en cuanto al sistema constructivo con respecto a una vivienda a dos aguas. La cimentación, la estructura, la tabiquería, las instalaciones, la carpintería y los acabados no tienen por qué ser diferentes. La única diferencia estará por tanto en la cubierta y esta no sólo no es más cara sino que abarata la construcción. La solución constructiva es más barata por m² pero además se construyen menos metros de cubierta, al no existir la pendiente ni los aleros, y menos metros de cerramiento. Como ejemplo a continuación aporto un cuadro comparativo con precios reales sacados de nuestras obras para un caso ficticio de una casa con una planta de 10×10 m. construida con muros de carga de termoarcilla y cerramiento con aislamiento de 5 cm, cámara de aire y tabicón de L.H.D. acabado con enfoscado y pintura al silicato para exteriores. El cuadro compara la solución de una cubierta plana invertida acabada en grava y una cubierta a dos aguas con fibrocemento y teja cerámica curva. Como comprobaréis en el cuadro los m² de las partidas variarán sensiblemente de una solución a la otra.

CUBIERTA DE TEJA                           CUBIERTA PLANA                                  
PARTIDA       MEDICIONPRECIOTOTALPARTIDA                MEDICIONPRECIOTOTAL
LOSA              120,74 m²78,009.417,72LOSA                       96,24 m²78,007.506,72
CUBIERTA     120,74 m²68,108.222,39CUBIERTA              94,48 m²55,105.205,85
CANALON     21,60 ml25,00540,00ALBARDILLA         40,00 ml25,001.000,00
TESTEROS     13,50 m²13,501.162,35IMPERM. PETO      29,37 m²27,00729,99
L.H.D. PETO          15,70 m²18,50290,45
L.H.D. CERRAM.   20,80 m²18,50384,80
AISLAM. PETO      20,38 m²12,10246,60
ENFOSCADO Y        PINTURA               20,38 m²23,50488,80
TOTAL           19.342,46 €TOTAL                                                                      15.916,21 €

Como se puede apreciar en el cuadro anterior la cubierta plana resulta 3.426,25 € más barata que la cubierta de teja para el caso estudiado, lo que representa para una vivienda de estas dimensiones aproximadamente un 3,4% del total del presupuesto. Evidentemente esto no se puede trasladar directamente a cualquier tipo y tamaño de vivienda pero si nos da una idea de que la cubierta plana abarata en torno al 3% el coste de construcción de una vivienda desmontando la creencia extendida de que este tipo de casas encarecen la construcción.

Además no hemos tenido en la comparación otro tipo de consideraciones como es el hecho de que con una cubierta plana únicamente necesitaremos los falsos techos que nos exijan las instalaciones, mientras que en el otro caso es probable que los necesitemos en otros espacios, con el consiguiente encarecimiento, o las soluciones de chimeneas que siempre resultarán más aparatosas y caras en el caso de las cubiertas inclinadas.


Vivienda moderna, menor coste sin renunciar a la calidad

Existe la falsa creencia de considerar que la construcción de una vivienda moderna resulta más costoso que la de una vivienda tradicional, tal vez porque equiparamos vivienda moderna a vivienda con acabados lujosos y grandes superficies; sin embargo la optimización de volúmenes y el empleo de nuevos sistemas constructivos permite reducir el coste de construcción sin mermar la calidad del producto final.

Sección constructiva viviendaEn una vivienda tradicional las cubiertas se disponen con pendiente para desalojar el agua de la lluvia, generando en el interior de la misma un incremento de volumen innecesario para el uso habitual y muchas veces obligando a reducir mediante falsos techos las excesivas alturas generadas por la inclinación de la cubierta. La aparición en el mercado de nuevos productos que permiten garantizar la impermeabilidad de las cubiertas planas con un coste de ejecución razonable, están facilitado la proliferación de viviendas con este tipo de cubiertas.

En el pasado, con la aparición del hormigón en la construcción se ha ido sustituyendo el tradicional empleo de gruesos muros de carga por pilares de hormigón y forjados, lo cual aparentemente nos daba mayor libertad de creación logrando obtener mayores luces y reduciendo notablemente la superficie ocupada por dichos muros. Sin embargo en la construcción de una vivienda unifamiliar las luces necesarias no son elevadas, lo cual nos permite emplear muros de carga de termoarcilla con menores espesores que los de antaño y mayor aislamiento térmico, a la vez que conforman la estructura de la vivienda, determinan las divisiones de la misma.

Las tradicionales cimentaciones de zapatas y vigas riostras con sus correspondientes forjados autoportantes pueden ser sustituidas por forjados sanitarios ventilados mediante el empleo de elementos de polipropileno a modo de encofrado perdido, con el consiguiente ahorro en el coste de ejecución de la cimentación.

En divisiones horizontales y elementos estructurales de cubierta, la sustitución de los tradicionales forjados unidireccionales por losas macizas de hormigón, con menor espesor y mayor aislamiento acústico nos permiten simplificar la estructura y reducir las horas de mano de obra.

El coste final de la vivienda vendrá determinado por los acabados que utilicemos. Conviene no confundir la calidad con el lujo, al igual que el empleo de una plaqueta de 150 €/m² no nos aporta mayor calidad, la instalación de videoportero, bañera de hidromasaje, doble acristalamiento o tarima de madera, a pesar de lo que digan muchos vendedores, no convierte una edificación en vivienda de lujo.